近日，蛋壳公寓据称计划最快于今年赴美上市，募资金额为6至7亿美元，这或将为2019年处于平静期的长租公寓行业带来一丝波澜。

今年3月，蛋壳公寓宣布完成由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投的5亿美元C轮融资，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投，投后估值超过20亿美元。

更早之前，蛋壳公寓还曾对外宣布完成由愉悦资本领投的超亿元人民币A+轮融资、CMC资本和高榕资本联合领投的B轮融资以及由老虎环球基金领投的7000万美元B+轮融资。

然而，频繁的融资背后，是盈利的艰难。现在的长租公寓行业与前几年的疯狂扩张相比冷清了不少，高度依赖资金、房屋资源的长租公寓在风口凸显的同事不可避免的面临盈利模式不清晰、竞争壁垒不高的问题，与此同时产生的“副作用”还有房屋管理混乱、空气质量不过关、合同纠纷等等问题。

肉眼可见的难题就摆在眼前，随着一级市场的资金收紧，长租公寓“爆雷”的现象已经屡见不鲜。蛋壳公寓在逆风的时刻全力冲刺上市，看来已经在租赁产品、运营效率、服务质量、盈利模式等方面已经取得突破，志在下一阶段决胜。

蛋壳公寓“后来者居上”，飞速发展的背后乱象频出

2015、16这两年，国家政策开始关注长租公寓，并提出大致政策导向和发展框架。那时，包括加快租赁企业发展等五大方面框架被提出。同时，“互联网+”的东风吹遍三百六十行，长租公寓就在这时崛起了。

2015年1月左右，蛋壳公寓在北京成立，次年5月开启全国布局。等到2017年“十九大”，国家正式提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，整个行业如同打了鸡血一般的飞速发展。

到了2018年，蛋壳融资已超过数亿美元，赶上政策利好的“顺风车”，蛋壳公寓作为长租公寓领域的后入者，依靠资本加持短短几年间迅速发展扩张，目前已是行业头部平台之一。

2019年3月，得到由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投以及CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投的5亿美元C轮融资之后，蛋壳公寓的业务已经覆盖了全国10个城市，管理接近50万间公寓，估值超过20亿美元。

（蛋壳公寓最新一轮融资，数据来源：天眼查）

极速扩张的过程中，蛋壳公寓不可避免地爆发了多种乱象，诱导租金贷、房屋质量隐患等问题频频被曝出。最近，央视网有新闻报道显示，深圳蛋壳公寓虽然提出在APP中有弹出页面提示“租金贷”内容，但合同文本及附件中没有明示租客消费分期产品实质为租金贷月供的事实，诱导租客贷款。而学生、年轻人消费群体属于蛋壳公寓的主要消费群体之一，他们中的很多人刚刚接触社会，并没有规避金融风险的意识，最终演变成了合同闹剧。

在黑猫投诉平台上，也有蛋壳公寓的租客投诉称房子存在墙体开裂、漏水发霉等情况，蛋壳客服及公寓管家均未能给到有效解决。此外，房屋甲醛超标、业务员发布虚假房源吸引租客、退款到账时间长、水电燃气费用收取不合理等相关投诉也比比皆是。

蛋壳公寓所面临的种种难题，一定程度上也是长租公寓行业寒冬的缩影。进入2019年以后，资本逐渐退烧，据CV Source的数据显示，2019年前7个月里，仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降了70%，可见行业风口已经消失，开始步入整合期。

寒冬之时冲击上市，蛋壳面临的三大难题

不过，对于蛋壳公寓来说，能够在资本寒冬期得到蚂蚁金服、愉悦资本的大力支持，短期内避免了资金链断裂的问题，抵御风险的能力还是相当强的。在此基础之上，蛋壳公寓选择上市不仅能够筹措资金以用于下一步的发展与扩张，还能够分散风险，继续巩固自己的行业头部位置。

提到行业地位，自如始终是悬在蛋壳头顶的一柄利剑。实际上，不管蛋壳公寓此次能否上市成功，来自自如的压力都不会减小。

根据天眼查的数据显示，自如在今年6月15日完成了来自腾讯、红杉中国的5亿美元融资，估值已经高达50亿美元，实打实的坐稳了行业一哥的位置。在房源数据上，自如对外公开的数据为85万间，手中的筹码远远超过蛋壳公寓。

（自如B轮融资，数据来源：天眼查）

在内有隐患外有压力的情况下，蛋壳公寓想要得到资本信任冲击纳斯达克，必须要解决三大问题：

1. 解决根本，运营管理降本增效。长久以来，长租公寓品牌接收房源后大多是对存量房进行改造，常规的定价、装修、方案都是通过人工完成，时间和人力成本都相当高。而蛋壳公寓则是依靠其自主打造的商业智能系统，通过大数据等数据分析能力的加持，对市场数据进行了分析和利用，一定程度上提高了运营效率。如果能够进一步驱动运营的精准化和标准化，那么消费者对蛋壳的认可程度也会进一步增加。

2. 留存用户，解决盈利艰难问题。目前来看，大学生、白领等群体是蛋壳公寓的主要用户，除了对居住环境有着一定要求之外，他们对于社交等精神层面的要求也十分强烈。蛋壳公寓曾经举办过亲活动"心动de信号"、兴趣活动"演员de诞生"、互动节目"孵蛋节"、"全民k歌"等活动，试图打造社区化经营，提高对年轻群体的吸引力，打造品牌效应。如此，提升消费者的精神体验也将对用户留存起到关键性的作用，大大提升续租率的同时还可以开拓更多盈利方式。

3. 服从监管，严格要求服务品质。事实上，有关部门在加码长租公寓发展的同时也注意到了行业乱象问题，据媒体报道，北京市住建委曾于去年8月就个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等等。在这样的背景下，对蛋壳公寓的系统化经营、服务品质要求有了更高的标准，虽然会不可避免的增加成本，但对于它的长期发展来说大有裨益。

这三大问题也许并不能阻挡蛋壳公寓上市的脚步，但一旦解决，蛋壳公寓将成为资本市场青睐的宠儿，甚至有希望撬动自如行业第一的位置，大大提高自己的品牌影响力。

头部企业冲击上市引领浪潮，长租公寓行业终迎曙光

蛋壳的现状，其实是整个长租公寓行业的缩影：经历过资本加持、政策鼓励的“草莽期”，埋下了不确定因素的种子后，进入资本退潮、政策收紧的“整合期”，不确定因素开始爆发，该跑路的跑路该爆雷的爆雷，坚守下来的人选择冲击上市，试图重新得到资本的青睐，同时审视自身的不足，逐步将行业规则细化，最终实现可持续盈利发展。

事实上，从2018年下半年起，已有数十家公寓品牌因资金链断裂停止运营。受制于“地贵、钱贵、周转慢”，看似前景可期的长租公寓至今未能给出清晰的盈利模式。而在形成可持续发展的路途中，资本已经展现出持续向头部企业靠拢的倾向，蛋壳、自如都选择在“整合期”冲击上市，都是在考虑获得更多的资金支持，进一步扩充房源、采用更科学合理的方式降本增效、加速提升用户体验吸引用户使用平台并拓展盈利渠道。如果能够冲击上市成功，那么就足够起到规范行业发展、加速行业健全化发展的带头表率作用了。

根据《中国流动人口发展报告》，预计2030年全国租赁人口将达 2.7亿人，对应的租金成交总额将达 4.2万亿元。业内公认的数据是，目前中国整个租赁市场长租公寓占比仅为3%左右。而相较于美国80年、日本60年的长租公寓发展史，中国的长租公寓行业才刚刚起步。未来，或许长租公寓将会开展到越来越多的城市，成为像移动支付一样的普遍形态，而在这么庞大的市场面前，蛋壳、自如这些行业先行者们需要探索和发掘的，还有很多很多。