2017年，中国房地产市场迎来史上最严调控。

3月17日，北京率先打出一记调控重拳——“3.17”新政。该新政要求，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，即便名下无房但有贷款记录，也将被认定是二套住房。

4月，北京政府密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、离婚1年内申请房贷按二套执行、商办项目不得作为居住使用等。一套组合拳打下来，不仅为高烧不退的北京房价热迅速降温，也为后续其他热点城市出台一系列政策立了标杆。

9月份，多达45座城市发布52个有关房地产调控的政策，成为历史上单月出台楼市调控政策最多的一次。据统计，截至目前，已有近110座城市及部委出台超过250次调控文件及政策，众多热点城市均被“限购、限贷、限价、限售、限商”，狂躁的炒房热得到缓解。

12月18日，国家统计局发布11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，多数城市已低于去年同期价格水平；二三线城市房价环比略有上涨，持续的调控取得阶段性胜利。

一线二线房价退烧记——除顽疾还得下猛药

看房产政策疗效好不好，最靠谱的验证方式就是看一二线热点城市的房价是否被控制住了。

在今年的房产系列调控政策实锤下来前，一、二线城市的房价一直坐火箭上窜，动辄就是4%、5%以上的环比涨幅。房价上涨速度远超收入增长，使得进场的投资投机者盛行，而且因为没有将房产供给调控与需求调控并重，有关方面尽管调控，却是越调房价越高。

今年房产调控政策下来时，在最开始就从严从全，供需并重，一丝不苟好好较真。凡事就怕较真，较真之后，一二线热点城市房价先是环比涨幅大幅降低，以前动辄4%、5%以上的环比涨幅降到低于2%；后是热门城市基本停涨，北京新房价格已多月不涨，上海、南京、杭州等热点一、二线城市房价也被抑制趋稳。

一系列密集的调控政策逐渐扭转房地产市场预期，过热的市场被抑制住以后开始步入平稳期，买房高峰逐渐退去。当然，考虑到宏观经济在转好，城市化进程在加速，且一二线城市未来一段时间内，土地及土地供应量都小于人口净流入量，需求大于供应，一二线房产仍具备巨大吸引力和升值潜力。

国家统计局数据显示：从 5 月份开始，上海和北京出现房价环比 “零增长”，深圳房价环比下跌；8 月份，北上广深四大一线城市33 个月以来首现房价集体停涨； 10 月份，10 个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势显露无疑。

从本年度对一二线热点城市楼市房产调控的决心和力度来说，说是中国房产市场史上最严毫不为过。在手段上，雷厉风行出手果断，对于这些城市房价长期高烧不退的顽疾而言，真得要这样的猛药才能治！目前来看，这种有效的降温措施会长期化，直到未来长效机制引入后，才会有对冲性调整。

存货太多，三四线去库存势在必行！

一二线的房产降温就解决了楼市问题？显然不是。别忘了，还有一个重点叫“去库存”呢！

有别于一二线城市情况，三四线城市多是数量泡沫，对于那些非热点三四线城市来讲，面临的最大压力是住房存货太多，去库存压力大。要是不去库存，会影响宏观经济发展，导致金融系统的呆坏账，给地方财政带来困难，地方金融系统出现问题，长此以往，宏观经济就可能出现系统性问题。

基于这样的楼市基本“国情”，很长时间内，“去库存”作为三四线市场主基调势在必行。于是今年一二线城市过热的房地产被调控后，大量的投资需求挤到周边三四线城市，这些靠近热点城市的和一些有产业依托的地方，对人口产生了浓厚吸引力。此时的调控就是一方面去库存，另一方面限房价，进入双轨调控并行模式。再者，对于那些库存超级多的三四线城市来说，就需要通过多种手段解决库存，避免宏观经济系统性风险。

房地产市场泡沫的去除并非一日之功，不是解决好某一局部问题就可以全局万事大吉，要始终以兼顾全局的态度因地制宜。控制住一二线的火，消融掉三四线的冰，去火融冰考虑供需，才称得上统筹兼顾。

租购并举，得宠的万亿市场需从长计议

谈今年楼市政策，就必须要谈租购并举。早在2015年的中央经济工作会议，就明确提出要发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度。2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

今年，众多地区开始把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点，住房租赁制度改革开始在全国蔓延。据有关统计显示，截至目前，我国租赁人口预计为 1.9 亿人，租赁市场规模已超万亿元，全国发布租赁新政策的城市已超 50 个。租购并举不再是文件上的加粗黑体，已悄然成为城市改革标配。

建立并落实好租购并举政策，首先一定要增加租赁房源的供给量，即要在数量上保证，通过多途径增加租赁使用的地块，现在全国已经有北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、成都等超过10个城市开始增加租赁土地供应规模。从一线城市看，北上广三城未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。一些城市也相继搞了“只租不售”的卖地模式，绝大部分地块由国有企业”零溢价率”拍得。数据显示，截至 2017 年 11 月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计 26 宗。

此外，也要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持。据报道，杭州今年提出选择 15 家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都、沈阳、合肥、厦门等地也都有表示支持房屋租赁企业发展的表述。

最后，在推动租赁市场发展的金融方面今年也有发力，首单央企租赁住房类 REITs 产品最近已在上海证券交易所获得审议通过。中信银行等多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业端的金融支持和个人端的消费信贷支持。通过大力发展资产证券化REITs，推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。

当然，2017年楼市最不可不谈的一词还有“长效机制”。

在系列“最严措施”出台并落地后，中央再次强调长效机制。当我们回头看过去的长效机制时，势必会发现几乎每一次都是要不放得过松，要不收得过紧，来回在两个极端之间折腾，最终就是房价一放就涨，一收就财政吃紧。那么这一次着重提的“长效机制”，会不会再陷入折腾的漩涡呢？

财政部长肖捷近日在人民日报公开撰文上表示要加快建立现代财政制度，其中提到：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这里提到的房地产税即被业内人士认为是“长效机制”的重要组成部分，同时也是拓展地方政府收入的重要来源和抑制房价的重要措施，那么，被寄予厚望的房地产税实际上真有这效果吗？

从目前看，效果是存疑的。房价稳定和供需关系有关，房地产税对投资或者持多套房的行为可能会有约束，但是否真正对房地产市场起到作用，谁都不敢打包票，还需要实践检验。从各方面反馈的迹象来看，房地产税开征的日子并不会太久远了，到底会对房地产市场产生什么样的影响？

在从“炒”回归到“住”的今天，在强烈而频繁进行政策示意的当下，楼市将迎来大刀阔斧的刮骨疗伤，在这之后，房地产必将迎来合理回归。