十月中旬,宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》,明确宁夏房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收,新细则自2018年1月1日起执行。《细则》明确,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的,税率为1.2%;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。此外,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

房产税的虚惊一场,只是一次可以忽略的乌龙?-天方燕谈

此消息一出,便引发了社会关注。之后宁夏政府网站凌晨迅速回应称:关于宁夏出台房产税实施细则的消息,引起网民的关注,有人误以为宁夏要对个人住房征收房产税。本次修订的《细则》不涉及个人住房征税问题。《宁夏回族自治区房产税实施细则》(宁政办发〔2017〕178号)第五条中明确了“除《中国人民共和国房产税暂行条例》第五条规定者外”的免税范围。《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条第四款规定,个人所有非营业用的房产免征房产税。因此,新旧《细则》均不存在对个人住房征收房产税的问题。

也就是说,没征你自己房子的税,还是原来的政策味道。深夜的澄清十分到位,但这样一个本来不痛不痒的内容性修改缘何会在短时间引起疯传,个中原因值得深思。

虚惊一场,疯传暴露担忧情绪

宁夏公布的政策并非新政策,在政策最后一条内容非常明确,本细则自2018年1月1日起执行。《宁夏回族自治区房产税实施细则》(宁政发〔1987〕3号)同时废止。而《宁夏回族自治区房产税实施细则》(宁政发〔1987〕3号)与新条例并无明显区别。从此来看,宁夏的新条例只是老条例的替换,与目前全国上海与重庆试点的房产税并没有什么关系。

房产税的虚惊一场,只是一次可以忽略的乌龙?-天方燕谈

另外,从政策本身来看,这次出台的房产税政策也不是什么大事,实际上是针对商业办公的房产税政策,本身并不涉及住宅市场。对于住宅市场的房产税征收,目前并没有扩散的现象。但仅仅是一个简单的报道,就引得无数吃瓜群众开始恐慌:你要征我的税,你要抢我的钱。

这种迅速的恐慌蔓延暴露出大众对住宅市场征收房产税的普遍情绪。虽然有声音称征房产税可以降房价,可是真能还是假能谁也没验证过,让平白多出来块新税负,而且还是自家房子的税,放谁身上也焦虑。当今后的某一天,真的要开始去征收民众自由房子的房产税了,能够产生的重大冲击,是可以预见的。在这样一次虚惊一场但是疯传甚广的乌龙事件里暴露出的担忧情绪,值得有关部门在研究推进房产税出台的过程里注意到。

盛会前的幺蛾子,意识去哪了

这次的这则消息,在很短时间内即从宁夏传出来并迅速被全国多家有影响力的客户端推送,且都冠以宁夏出台房产税细则,明年执行这样的题目。还有板有眼的说:房产税按照房产原值减除百分之30后计算缴税,税率百分之1.2。

房产税的虚惊一场,只是一次可以忽略的乌龙?-天方燕谈

在当时那时间关口,正是今年最大的10+9盛会前。按照一贯的工作思路,有些情况是一定要把控到位的。这一次,却在在这么大的盛会前闹这么个幺蛾子,宁夏方面的舆情把握能力是不是有点低能了?开盛会的时候啊,即使发一份很正常的文件,也要考量一下这个是否会造成公众的大面积误解,何况和房子有关的文件,那更需要慎重。但宁夏,他怎么就没有把握好呢?

我们不妨对比一下国家统计局的舆情能力表现。照例应该在10月18日左右发布的《2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,暂时还没有发出来;照例应该在10月14日左右发布的《2017年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况》,也暂时还没有发出来。大家都知道那时候要保持安静,好好迎接盛会。而宁夏的有关部门却不早不晚的来这么一下,意识哪去了?

或者说,这是一种意味深长的试探?

房产税,会很快推出吗?

目前中国的房产税对占总量80%以上的个人住宅免征,税基狭窄,对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。目前在全国人大预工委研究制定的房产税、以及长效机制里可能涉及的房产税改革,核心在于如何对居民自住的房产征收。

房产税的虚惊一场,只是一次可以忽略的乌龙?-天方燕谈

早在2014年,中央政治局会议审议通过《深化财税体制改革总体方案》,提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收和收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前中国房地产市场存在两类泡沫,在一线和强二线体现是价格的泡沫,在三四线和资源型省份体现是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因,在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化,以及当前供给和需求出现脱节。从大趋势上看,大规模住房建设时代正在过去,存量房时代正在来临,保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。

未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场,土地财政也将减少,届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面,由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%,土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此,保有环节的税收应逐步被重视,成为弥补土地出让金减少的重要途径。

但目前,从上海和重庆的房产税试点看,并未达成预期效果。

房产税的虚惊一场,只是一次可以忽略的乌龙?-天方燕谈

一方面是没有获得可观的财政税收。两市房产税在税收总占比中未明显增长,分别为2.5%和3.5%,是土地出让收入的7%左右,而扩围的个人住房房产税并不多。第二方面是对房价影响不大。上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。此后3年多,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。以北京作为上海的对照城市,成都作为重庆的对照城市,可以看出两者的变化趋势几乎一致,试点城市的波动并没有比非试点城市波动小,可见房产税并不能抑制房价,打击投机。

在未形成有效经验和没有解决配套问题的前提下,房产税并不会在短期内到来。